Warmtekostenverdeling als spanningsveld tussen Energiebesluit en Woninghuurdecreet

Sinds de wijziging van het Energiebesluit vanaf 7 november 2020 zijn er gedetailleerde verplichtingen voor VME’s die warmte in hun gebouw verdelen vanuit een centrale stookplaats. Een belangrijk deel daarvan zijn facturatieverplichtingen. Het Energiebesluit schrijft voor dat de VME alle kosten voor warmteverdeling op een bepaalde manier moet verdelen. Wanneer in het gebouw appartementen verhuurd worden, denk ik dat de methodiek voor de verdeling van die warmtekosten onvoldoende rekening houdt met de dwingende bepalingen van de Vlaamse woninghuurwetgeving. Een deel van de warmtekosten moet de verhuurder zelf dragen. De VME kan die dan ook niet aanrekenen aan de huurder. Een overleg tussen de bevoegde diensten dringt zich op.

Een huurder heeft met de VME geen contractuele, enkel een feitelijke relatie. De huurder is enkel contractueel verbonden met de verhuurder. Huurder en verhuurder sluiten een huurovereenkomst. Die overeenkomst bepaalt de huurprijs en de “kosten en lasten” (art. 33 Woninghuurdecreet) die de huurder aan de verhuurder moet betalen.

De “kosten en lasten” die de huurder moet betalen zijn de kosten en lasten die te maken hebben met het gebruik van de gehuurde woning (art. 36, § 1 Woninghuurdecreet). De niet-limitatieve lijst van kosten en lasten die de verhuurder aan de huurder mag aanrekenen is opgenomen als bijlage 4 bij het Woninghuurbesluit. Komt een bepaalde kostenpost niet op de lijst voor, dan geldt het algemeen principe van artikel 36, § 1.

Variabele kosten zoals water- en energieverbruik betaalt de huurder rechtstreeks aan de water- of energieleverancier. Dit kan enkel betrekking hebben op dat verbruik waarvoor de huurder zelf een overeenkomst (al dan niet op basis van een reglement) afgesloten heeft. Het is die leveringsovereenkomst die de betalingsverplichting van de huurder aan de leverancier inhoudt.

Voortgaande op de Vlaamse huurwetgeving zijn kosten voor energie die een leverancier niet levert aan de huurder, op basis van een afzonderlijke overeenkomst, dus geen variabele kosten. De verhuurder zou die moeten aanrekenen aan de huurder.

Het Energiebesluit heeft een andere invalshoek.

Een huurder van een appartement is een eindgebruiker van thermische energie. Hij is immers een “bewoner van een eenheid in een appartementsgebouw dat beschikt over een centrale bron voor verwarming, koeling of warm water en heeft geen rechtstreekse of individuele overeenkomst met een energieleverancier” (art. 1.1.1, 24° Energiebesluit).

Gelijkgeschakeld met een leverancier van thermische energie heeft de beheerder van een centrale bron een aantal verplichtingen tegenover eindgebruikers van thermische energie (art. 3/1.1.4 Energiebesluit). Hij moet onder andere afrekeningsfacturen sturen naar die eindgebruikers op basis van de “totale warmtekosten”.

Die “totale warmtekosten” vallen uiteen in

  • Energiekosten: de brandstofkosten voor een centrale bron
  • Onderhoudskosten: de kosten voor het onderhouden en keuren van de installaties
  • Kosten voor hulpverbruik: de kosten voor het energieverbruik nodig voor de werking van de centrale bron en voor het transporteren van de thermische energie van de centrale bron naar de individuele eenheden
  • Overige vaste kosten: alle andere kosten die noodzakelijk zijn voor de verwarming

Die warmtekosten moet de beheerder van een centrale bron volgens een bepaalde methodiek verdelen. De brandstofkosten voor de centrale bron (de energiekosten) deelt hij op in een vaste en variabele gedeelte. Het variabele deel, dat verbruiksgerelateerd zijn, mag maximum 90% uitmaken.

Minstens 10% en maximum 40% van de energiekosten moeten vast verdeeld zijn. Dat deel, en de onderhoudskosten, de kosten voor hulpverbruik en de overige vaste kosten moet hij verdelen “zoals bepaald in het Burgerlijk Wetboek wat betreft mede-eigendom, of indien van toepassing zoals bepaald in de basisakte van de mede-eigendom, namelijk het aandeel in de mede-eigendom”.

De quotiteiten zijn dus de leidraad voor het verdelen van een belangrijk deel van de warmtekosten.

Op zich verzet er zich niets tegen dat de huurder een aantal kosten aangerekend krijgt, die berekend zijn op de quotiteiten. Dit lijkt trouwens al de gangbare praktijk te zijn in Vlaanderen (zie advies VREG, p. 37).

Ik vraag mij wel ernstig af of de VME alle warmtekosten kan aanrekenen aan de huurder. Een deel van die warmtekosten moet de verhuurder volgens het Woninghuurbesluit immers zelf dragen. Hij kan die niet doorrekenen aan zijn huurder. Dit geldt volgens mij voor een deel van de “overige vaste kosten” (vooral wanneer de VME beroep doet op de diensten van een derde) en voor een deel van de onderhoudskosten.

Er lijkt een conflict te bestaan tussen de voorschriften van het Energiebesluit en de bepalingen van het Woninghuurdecreet en -besluit. Misschien dringt een overleg tussen de bevoegde ministers en administraties zich op om uit te maken hoe de VME, de verhuurder en de huurder moeten omgaan met warmtekosten.

Lees u in

Geschreven inzichten

Sinds de wijziging van het Energiebesluit vanaf 7 november 2020 zijn er gedetailleerde verplichtingen voor VME’s die warmte in hun gebouw verdelen vanuit een centrale stookplaats. Een belangrijk deel daarvan zijn facturatieverplichtingen. Het Energiebesluit schrijft voor dat de VME alle kosten voor warmteverdeling op een bepaalde manier moet verdelen. Wanneer in het gebouw appartementen verhuurd worden, denk ik dat de methodiek voor de verdeling van die warmtekosten onvoldoende rekening houdt met de dwingende bepalingen van de Vlaamse woninghuurwetgeving. Een deel van de warmtekosten moet de verhuurder zelf dragen. De VME kan die dan ook niet aanrekenen aan de huurder. Een overleg tussen de bevoegde diensten dringt zich op.